부동산 임장 뜻, 방법, 부린이 체크리스트! (feat: 초기 매물 탐색단계)

올해 연말~내년 상반기 동안 부동산 가격이 조정기를 겪는다 합니다. 물론 떨어질 것이다 오를 것이다 단정지을 수는 없지만 강남 3구 + 마용성을 제외한 지역에서는 조금씩 등락과 조정이 있는 것은 사실인 것 같습니다
 
실제 아파트 가격 상승률도 꺾이고, 거래도 급감하고 있으니까요, 이대로 대출 규제가 강화되면 아무리 기준금리 낮췄어도 단기적으로는 조정기를 겪는 것이 불가피해보입니다

출처: 매경이코노미

그런 관점에서, 오늘은 부동산 초보로써, 제가 2주 연속 임장 다니며 느꼈던 내용과 체크리스트, 방법에 대해 공유 드리려 합니다.
 
목차
부동산 임장, 무슨 뜻이야? 왜 해야 하는거야?
부동산 임장 방법: 어떻게 하는거야?
부동산 임장 체크리스트(초기 매물 탐색 단계): 어떤 내용을 집중해서 봐야돼?
결론: 막상 방문하면 안보였던 것들이 보입니다
 

부동산 임장, 무슨 뜻이야? 왜 해야 하는거야?

먼저, 부동산 임장은 부동산 매물을 직접 방문하여 현장을 확인하는 활동을 의미합니다. 단순히 사진이나 글로 매물을 보는 것이 아니라, 실제로 현장을 방문해 부동산의 상태, 위치, 주변 환경 등을 종합적으로 평가하는 과정이라고 볼 수 있습니다

특히나 임장은 매수자나 임차인이 해당 부동산의 실제 상태를 확인하고, 주변 시세나 인프라, 교통, 편의시설, 학군 등을 직접 조사하는 것이 핵심입니다. 실제 시세보다 저 평가 되어 있는지, 진짜 살기는 좋은지 보는 것이 주 목적이죠


특히 온라인으로는 알 수 없는 실제 아파트 단지의 생활 분위기, 주변 인프라, 경사 등을 확인할 수 있기 때문에 부동산 구매 전 임장은 필수를 넘어, 숨겨진 옥석을 가려내는 중요한 "나만의 경쟁력"이 될 수도 있습니다 ^ ^

출처: 매일신문

 
 

부동산 임장 방법: 어떻게 하는거야?

사실 부동산 임장 방법이라는 것이 별개 없습니다. 주 목적이 온라인에서 확인하기 어려운 진짜 실물을 확인하는 것이기 때문에, 온라인에서 보기 어려운 부분들을 중점적으로 살펴보시는 것이 좋습니다
 
저와 같은 부린이들의 경우, 멋도 모르고 한번 가보는 것도 추천드립니다. 실제 여러 비교 가능한 단지들만 가보더라도 비교 기준이 생기게 되고, 그러면서 좋은 부동산은 무엇인지 한번 더 고민하게 되고 체크하게 되니까요
 
일반적인 부동산 임장 방법과 Process는 아래와 같습니다

• (1) 매물 검색단계: 네이버부동산, 아실, 호갱노노 등을 통해 임장을 갈 단지와 매물을 탐색
• (2) 매물 탐색 단계: 실제 단지, 구역들을 방문해서 보다 광범위하게 타겟 매물 우선순위를 좁혀나가는 과정
• (3) 현장 실사 단계: 부동산 공인중개사님을 통해 우선순위 높은 타겟 매물 실제 내부까지 답사
• (4) 권리분석 단계: 등기부등본을 통해 별도 선순위 채권, 근저당 관점의 하자가 있는지 확인

 
저는 1번은 와이프가 해주시고(최근 월급쟁이부자들 강의를 들었어서요), 2번은 와이프가 한차례 정리하면("이번주에 서대문구 임장가자!!) 같이 가서 주요 단지 5개~8개 정도를 둘러보는 방식입니다

특히 아실과 같은 앱을 쓰면서 임장 다니시면 엄청 편합니다!

 

부동산 임장 체크리스트(초기 매물 탐색 단계): 어떤 내용을 집중해서 봐야돼?

최근 2주 동안 초기 임장(단지와 주변 환경만 확인)한 결과 저 만의 기준점과 비교 Point도 생겼습니다
 
제가 생각했을때 (2) 초기 매물 탐색 단계에서 눈여겨 봐야 할 point는 아래와 같이 정리되는 것 같습니다
(앞으로도 매주 임장 다닐 것 같은데, 업데이트 되는데로 공유 드려보겠습니다!)

• 현재 거래가는 전고가 대비 Gap이 있는가?: 실거주 뿐만 아니라 투자 목적도 있기 때문에, 싸게 구입하지만 또 과거에 올랐던 이력이 있어 향후 가격 반등의 잠재력이 있는 곳이 좋습니다
• 평형은 어떻게 되는가?: 실거주 뿐만 아니라, 평수도 가격 상승에 중요한 역할을 합니다. 59짜리 보다는 84짜리가 가격 회복, 상승이 더 빠른 편입니다
• 단지 세대가 큰가?: 단지 세대가 클 수록 주변 환경, 인프라, 생활 시설이 잘 갖춰져 있습니다 (예: 최소 300세대 이상)
• 경사는 실제 심한가?: 부린이, 신혼부부가 구입할 수 있는 예산의 아파트들은 평수가 크다면 대체적으로 경사가 있는 곳이 많더군요...(예: 관악구, 서대문구 등)
• 3대 업무지구와 가까운가?: 사실 집값의 핵심 요소중 하나로써, 3대 업무지구, 즉 여의도, 종로, 강남과 가까운지가 굉장히 중요합니다
• 교통은 편리한가?: 위 질문과 상통하는 질문으로써, 대중교통은 괜찮은지, 특히 자가용을 탔을 때 막히는 지역은 아닌지 파악이 필요합니다
• 주변에 신규 공급물량이 있는가?: 예를 들어 동대문구 같은 경우 신규 공급이 예정되어 있어 일시적으로 가격이 하락할 것이라는 군요, 따라서 이 시점에 맞물려 살 수 있다면 더 저렴하게 살 수도 있을 것 같습니다
• 아파트 단지에 아이들이 잘 놀고 있는가?: 제 개인적으로 중요하게 생각하는 평가 기준입니다. 아이들이 많이 놀고 있다는 뜻은 아이를 둔 부부들의 까다로운 입맛을 통과하여 입주한 좋은 아파트!라고 생각하고 있습니다

 
 

결론: 막상 방문하면 안보였던 것들이 보입니다

처음 임장 가기 전에 와이프한테 따졌던 것이 생각이 나네요, "아니 가서 뭐할껀데, 뭘 볼껀데, 시간 없는데 임장의 목적이 명확해야지!!", 마치 회사 부장님처럼 꼰대질 했던 것 같아요 ㅜㅜ
 
지금 와서 생각해보면 정보가 없고 목적이 불분명하기 때문에 몸으로 부딪혀봐야 보이는 것이 있고, 그래서 눈이 뜨이는 것 같습니다. 책상에 백날 앉아 펜대 굴린다고 모르는 것이 구체화 되진 않거든요
 
여러분들께서도 인터넷에서 참고하시는 것은 참고만 하실 뿐, 직접 발로 뛰면서 피부로 느끼시길 바랍니다. 특히, 앞서 말씀 드린 체크리스트 중에서 저는 "아이들이 잘 놀고 있는가?"가 정말 중요하다고 생각해요, 이런 내용들은 현장에 가야만 볼 수 있는 체크리스트가 되겠습니다
 

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