부동산 임장 뜻, 방법 - 서울 지역별 아파트 임장 후 느낀점과 노하우

어느덧 부동산 임장을 다니기 시작한지 벌써 1달차가 되어가고 있습니다. 이제까지 돌아본 단지만 약 15여곳이 되네요, 오늘은 제 나름대로 정리한 서울 지역별 부동산 임장 했던 경험과 방법, 시행착오를 겪으면서 배운 내용들을 공유드리려 합니다

출처: 전북도민일보

 

목차

지난 1달간의 부동산 임장 개요: 어느 지역들을 돌아봤어?, 언제까지 할 생각이야?

지역별로 어떤 차이가 있어?: 관악구, 서대문구, 영등포구 중심

미리 알았다면 좋았을 점: 후보 단지 정리 방법, 앱 사용 방법, 주기적인 모니터링

결론: 하면 할 수록 효과적이고, 효율적인 방법을 찾아가는 것 같습니다

 

 

 

지난 1달간의 부동산 임장 개요: 어느 지역들을 돌아봤어?, 언제까지 할 생각이야? 

우선 사람마다 사고자 하는 물건의 종류와 가격대, 시점들이 모두 다르기 때문에, 제가 생각하는 상황을 먼저 말씀드리면 이해하시기 편하리라 생각됩니다. 제가 임장을 가는 목표와 방법, 고려사항, 횟수 등은 모두 제 상황에 기인하기 때문에 이점 고려해서 살펴봐주시면 감사하겠습니다

 

제 상황을 요약하면 아래와 같습니다:
"내년 1분기 이내, 8~9억대 아파트를, 생애 최초로, 실거주 목적으로 내집 마련을 한다"

• 시점 | 지금과 같은 부동산 조정기가 올해 말~내년 3분기까지 이어질 수 있겟지만, 최저점이 아닌 무릎(저점 근방)에서 사고자 합니다
• 대상 물건 | 최초 구매이기도 하고, 가장 안정적으로 집값이 매수 후 우상향 가능한 아파트를 구매하려 하고, 특히 가능하다면 우상향 기울기가 높을 수 있는 84m2짜리 아파트를 물색하고 있습니다
• 구매 방법(대출) | 저와 와이프 모두 지금은 전세를 살고 있고, 결혼 후 3년이 지났지만 아직 집을 한번도 구매한 적이 없습니다 (오히려 지금과 같은 조정기가 오기까지 돈을 모으기만 했습니다). 따라서 생애최초 대출을 최대한 활용하고자 합니다
• 구매/거주 방법 | 따라서 똘똘한 한채가 필요한 상황이며, 갭투자하면서 월세살고, 집은 따로 보유하기 보다는, 실 거주 목적의 내집마련이 목표입니다
• 타겟 매매가 | 따라서 생애최초 LTV 80%, 6억 대출 한도, 저희가 모은 종잣돈 기준 타겟 매매가는 8억~9억 사이가 되겠습니다

 

위와 같은 배경과 목적 하에 총 3개 지역, 각 지역별 4~6개 단지를 돌아보았고, 타겟 매매가가 하기 지역에서 8억~9억이기 때문에 구축 아파트 중심으로(특히 전고가 대비 최근 실거래가 1.5억 이상 차이나는 84m2 아파트 단지 중심) 보았다고 참고하시면 되겠습니다

• 관악구: 봉천역(2호선) 인근 4개 단지
• 서대문구: 무악재역(3호선) 인근 4개 단지
• 영등포구: 문래(2호선), 양평동(5호선) 중심 6개 단지

 

 

 

지역별로 어떤 차이가 있어?: 관악구, 서대문구, 영등포구 중심 

4개 지역 모두 다녀본 결과 확실히 지역별로 차이가 좀 있었습니다. 아래는 제가 다녀본 결과 제 개인적인 소감과 핵심적으로 놓쳐서는 안될 주안점이라고 보시면 되겠습니다

 

(1) 관악구: 경사가 커 가격 상승이 크지 않고, 자차 이용자는 교통 안좋음 (살 수 있어도 매력도 낮음 곳)

저와 같은 뚜벅이들은 관악구가 2호선에 걸쳐있어 상당히 좋은 입지라 생각했었는데, 마침 8~9억대 저희가 살 수 있는 구축 아파트를 돌다 보니, 확실히 입지가 떨어진다는 점을 느꼈었습니다

 

봉천역, 서울대입구, 낙성대 등에서 300세대 이상, 구축아파트, 8~9억대 현 매매가 기준으로 보면 사실상 봉천 정도 남았던 상황이었고, 봉천에서도 버스타고 3~4정거장 이상 들어가야하는 곳들이 비일비재했었습니다. 그리고, 무엇보다 경사가 상당히 심하기 때문에, 전고점이 높지도 않았고, 실 거주를 목적으로 구매하기 때문에, 이건 진짜 힘들겠다라는 생각이 많이 들더군요 ㅜㅜ

 

다만, 동네 분위기는 활기차고, 아이들도 꺄르르 웃으면서 잘 살고 있는 아파트 단지가 많은지라, 후순위라기 보다는 중 순위 정도로 내부적으로 평가하였습니다

 

제일 실거주 하기에 좋은 곳이라 생각한곳은 봉천역 바로 앞에 있는 두산위브 아파트였는데, 이미 전고가 뚫고 신고가 경신중이더군요... (역시 좋은 곳은 가격 투자 하기가 어렵나봐요...)

가장 인상이 좋았던 봉천역 인근 두산위브 아파트 (출처: 나무위키)

 

(2) 서대문구: 교통은 불편하고 경사도 어느 정도 있지만 그래도 준수한 곳 (문제는 비싸서 못사요...)

두번째로 기억에 남는 곳은 서대문구였습니다. 생각보다 사람들이 잘 모르는 곳이기도한데, 무악재역 인근으로 여러 아파트 단지들이 포진해 있습니다. 특히 위치상 3대 업무지구(여의도, 종로, 강남) 중에서도 여의도, 종로와 접근성이 좋아 나름 괜찮다고 생각했었구요 (제가 직장이 용산인지라, 실거주에도 나쁘지 않다는 생각이었습니다)

 

특징이 있다면 가운데 무악재역 근방 대로가 있는데 그 양옆으로 경사가 있고, 경사가 있는곳에만 아파트가 있더군요..., 물론 관악구(봉천 등)만큼 심한 경사는 아니었지만, "아 그래서 집값이 좀 쌌구나"라는 생각이 들 정도였습니다 (실 거주 하기에 그리 높은 경사는 아니었습니다)

사진에는 없지만 왼쪽에서 오른쪽으로 올라가는 경사가 있습니다 (출처: 네이버 거리뷰 - "인왕산 현대 힐스테이트")

 

아파트 단지 분위기, 주변 인근 상권, 교통(지하철역 거리와 버스 정류장거리) 등도 생각보다 준수한 수준이라, 저와 제 와이프는 마음에 든다는 평이었지만, 아니나 다를가 실제 호가는 비쌌습니다. 실거래가는 8억~9억대였지만, 당시 매물 호가는 9억 이상으로 올라와 있더군요 ㅡㅡ;;, 역시 좋은 집이면서 우리 예산에 맞는 집 찾기란 하늘에 별따기인가 봐요 ^ ^;;

 

(3) 영등포구: 지도상 입지는 좋지만, 뚜벅이들이 다니기 불편한 곳... (그리고 비싸서 사기 힘든 곳)

세번째로 찾아간 곳은 영등포구였습니다. 영등포구도 여러곳이 있지만 영등포역 인근 구도심에는 대단지 아파트가 상당히 적거나 너무 비싸기 때문에 그 지역을 찾지는 않았었구요, 문래쪽으로 빠진 후에, 안양천 인근에 있는 대단지들 중심으로 보았습니다 (아래 그림 빨간색 테두리 참고)

영등포역에서 좀 떨어졌지만 학군도 좋고(초, 중, 고 다 있음), 안양천도 있고, 대단지 아파트들이 많이 있습니다 ,

일단 분위기는 대단지가 모여 있다 보니 주변 학군(초, 중, 고 다 있고), 인프라(상권, 마트 등)도 상당히 괜찮았습니다. 아이들도 많이 뛰 놀고 있고, 학교마다 아빠 + 애기들이 공놀이하면서 놀고 있는 모습이 상당히 인상적이었습니다

 

문제는 저희 같은 뚜벅이가 회사 출퇴근하기에는 너무 불편하겠다는 점이 하나 있었구요 (예를 들어 용산을 간다고 하면 버스 → 지하철(5호선) → 지하철(2호선) → 지하철(1 또는 4호선)), 그리고 서대문구와 마찬가지로, 전고점 - 최근 실거래가 기준으로 8~9억 사이의 거래가 이루어졌으나, 실제 호가는 9억을 넘는 상황이었습니다 ㅜㅜ

 

 

 

미리 알았다면 좋았을 점: 후보 단지 정리 방법, 앱 사용 방법, 주기적인 모니터링

위와 같은 시행착오를 겪다보니, 이제는 임장 전 후보 단지를 정리하는 방법부터, 실제 현장에서 임장을 다닐 때 봐야 할 정보와 앱 사용방법 등 자잘자잘하지만 꼭 알면 좋은 노하우들도 생기는 것 같습니다

 

(1) 노하우/배운점 1: 지금과 같은 조정기에 과거 실거래가와 호가 사이의 차이가 정말 크다

앞서 살펴본 서대문구, 영등포구 case와 같은 내용인데, 실 거주 목적으로 살기 좋은 곳이라는 생각은 들었곳, 실거래가 Gap (전고가 vs. 최근 실 거래가)도 충분하여 투자 가치가 있다 판단했었습니다만...

 

...아무래도 좋은 집들은 집주인이 제일 잘 알고, 그러다 보니 버티기에 들어간 모양새였습니다. 최근 거래된 실거래가가 8억~8.5억이라 할지라도, 실제 매물로 나온 호가들은 모두 9억 이상이었으니까요. 따라서 실거래가 Gap(전고가 vs. 최근 실 거래가)을 기준으로 임장 대상을 물색할 것이 아니라, 호가 기준으로 임장 대상 리스트업하고 찾아가는게 효율적일 수 있겠다는 생각입니다

 

(2) 노하우/배운점 2: 그럼에도 불구하고 급매, 급급매는 언제나 나온다

그럼에도 불구하고, 좋은 입지의, 좋은 단지들을 "관심 매물"로 등록해 놓고 몇일 단위로 모니터링하다 보면, 확실히 저렴한 매물들도 나오는 것 같습니다

 

예를 들어 신길 지역의 삼성래미안 아파트를 어제 보았을 때에는 84m2 아파트가 8.5억에 매물이 나왔었는데(심지어 중층부), 오늘 보니 또 사라져 있더군요...

 

물론 지금 당장 살 것은 아니기 때문에 아쉬울 것은 없지만, "미리 눈여겨 본 후, 기회가 왔을때 바로 연락해서 채가는 전략"이 필요해 보입니다

 

(3) 노하우/배운점 3: 호가 중심으로 리스트업, 관심 매물 단지 등록, 주기적 모니터링을 통한 급매~급급매 물색 전략 ("Cherry picking")

결국, 저희 부부는 좋은 급지를 우선적으로 정하고, 그 안에서 좋은 단지들을 물색해 놓고 관심매물에 저장한 이후에, 주기적으로 급매~급급매가 나올때마다 즉각적으로 연락하는 방법이 필요하다는 결론을 얻게되었습니다 (지금도 서대문구 아파트에 갑자기 8.5억짜리 매물이 올라왔더군요..., 물론 당장 살것이 아니기 때문에 기다리고는 있습니다만...)

 

이에 따라서 자잘하지만 앱을 사용하는 방법도 바뀌어야 합니다. 먼저 네이버 부동산 앱을 기준으로 호가 기준의 적정 물건들을 리스트업한 이후에(우수 급지 중심), 아실을 통해서 실거래가 Gap(전고가 vs. 최근 실거래가)을 통해 매물을 추리고, 이후에 임장을 다니면서 실제 좋은 단지를 추려내고, 이후에 관심 매물 단지가 쌓여가면 주기적으로 모니터링 하는 방식으로 접근할 생각입니다

• Step 1: 우수 급지 중심으로 네이버 부동산에서 호가 기준 매물 풀리스트 작성
• Step 2: 아실을 통해 실거래가 Gap 기준 추려내기 (전고가 vs. 실거래가 gap 높은 곳)
• Step 3: 주말마다 임장 다니면서, 진짜 괜찮은 아파트 단지인지 살펴보고 더 추려내기
• Step 4: 임장까지 마친 후 추려진 단지들 중심으로 주기적으로 모니터링
• Step 5: 이후 매수 타이밍이 왔을 때, 그리고 급매가 발생했을때 바로 연락하여 매수 시도

 

 

 

결론: 하면 할 수록 효과적이고, 효율적인 방법을 찾아가는 것 같습니다

최근 부동산 조정기가 본격적으로 진행됨에 따라, 다들 부동산 매입 타이밍이 오고 있다는 점을 느끼시는 것 같아요. 그 과정에서 부동산 임장은 정말 필수적인 단계이며 리스크를 사전에 식별함과 동시에, 남들보다 더 좋은 물건을 가져갈 수 있는 차별적 수단이 되기도 하는 것 같습니다

 

저 또한 부린이로써 이것 저것 무턱대고 시도하고 있지만, 그럼에도 불구하고 시도를 해야 배울점과 고칠점이 생기고, 그래야 발전을 한다는 생각이 많이 듭니다

 

 

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