부동산 공매란? - 집을 50%나 싸게 살 수 있다고? (feat: 가격투자)

부동산 공매에 대해 아시나요?, 내집마련 또는 부동산 투자를 통해 자산 증식이 필요하신 분들 입장에서는 꼭 알아두시면 좋은 옵션입니다. 특히 요즘과 같은 부동산 조정기에 앞으로 공매 물건이 많이 쏟아져 나올 수도 있으니, 지금 스터디를 해두어야 이후에 기회가 왔을 때 잡을 수도 있겠죠 ^ ^

 

오늘은 저도 스터디하는 관점에서 부동산 공매란 무엇이고, 어떻게 입찰하며, 전체적인 프로세스는 어떻게 되는지 짚어보려 합니다

 

 

목차

부동산 공매란?, 무엇이고 왜 주목해야하는거야?

부동산 공매의 특징 1: 최대 50% 저렴하게 구매 가능

부동산 공매의 특징 2: 직장인도 입찰하기 쉬운 온라인 투찰 시스템

결론: 그래도 명도소송은 어려우니 스터디를 많이 하셔야 해요...

 

 

부동산 공매란?, 무엇이고 왜 주목해야하는거야?

부동산을 구매하는 방법은 집주인으로부터 직접 매입하는 경우도 있지만, 은행 또는 국가에서 압류된 물건을 싸게 처분하기 위해 시장에 풀어버리는 시장도 있습니다. 저희는 그걸 압류 자산의 처분이라고 부르죠 ^ ^

 

그리고, 우리나라에 압류 자산을 처분하는 방법은 크게 두가지가 있습니다. 바로 경매와 공매입니다. 이 중에서 오늘 다룰 공매는 세금 체납으로 인해 국가에서 체납자의 자산을 몰수/압류하고, 몰수/압류된 자산의 처분을 위해 시장에 싸게 공급하는 매입 방식을 말합니다

 

반면에 경매의 경우, 은행에 원리금 상환이 이루어지지 않았을 때, 은행은 법원을 통해 담보 잡았던 주택 또는 자동차를 압류하게 되고, 이를 처분하기 위해 싸게 시장에 내놓은 것을 매입하는 방식이 경매라 부르는 것이죠

출처: 한국경제

 

특히 경매 또는 공매의 장점이라면 싸게 구입할 수 있다는 뜻입니다. 공매의 경우 국가에서 세금 대신 자산을 몰수하는 방식이고, 국가(정부/지자체)에서 자산을 운용할 생각이 없기 때문에(그들 입장에서는 빠르게 처분해서 세금 환수하는 것이 목적입니다) 저렴하게라도 처분하려는 니즈가 있습니다

 

부동산 투자의 성공이 매입가 대비 매매가를 높이는 것이라면, 일반적인 부동산 투자의 경우, 매입 후 시세가 오르길 기다리는 가치투자(비싸게 파는 방식)이겠지만, 공매의 경우 가격투자(시세보다 저렴하게 사서 이윤을 남기며 파는 방식)에 해당합니다. 그렇기 때문에 부동산 투자의 안전 마진을 확보하는 관점에서, 보다 수익을 극대화 할 수 있다는 점에서 유의미한 옵션 중에 하나가 되겠습니다

 

 

부동산 공매의 특징 1: 최대 50% 저렴하게 구매 가능

경매와 유사한 점이지만, 공매의 가장 큰 특징은 최대 감정평가금액 대비 50% 저렴하게 구매할 수 있다는 점입니다. 통상 온비드(한국자산관리공사, 캠코의 온라인 공매 입찰 플랫폼)를 통해 입찰하게 되며, 1주일 주기로 입찰자를 받고, 낙찰이 안되면 다음주에 2차 입찰이 진행되며, 가격은 10% 저렴해지는 구조입니다

주 1회씩 입찰이 진행되며, 유찰 시 10%씩 최소입찰가가 하락합니다

 

예를 들어, 여기 안양시에 10억짜리 아파트가 있다고 하고, 3번 유찰되었다면 아래와 같이 가격이 떨어집니다

• 2024년 10월 첫째주: 안양시 삼성레미안 아파트 감평평가금액 10억으로 공매 오픈 & 1차 입찰 시작
• 2024년 10월 둘째주: 안양시 삼성레미안 아파트 1차 입찰 유찰 & 감평평가금액 9억으로 2차 입찰 시작 (-10%)
• 2024년 10월 둘째주: 안양시 삼성레미안 아파트 1차 입찰 유찰 & 감평평가금액 8.1억으로 3차 입찰 시작 (-10%)
• ...

 

그리고 특징이라면 유찰이 5번 이상 되어 기존 감정평가금액의 50%이하로 유찰될 경우, 캠코에서는 해당 공매를 무효화시키고, 몇주 후 준비기간을 거쳐 재투찰 공고를 내게 됩니다, 사실상 없어지는 것이죠

 

따라서, 최대 저렴하게 살 수 있는 할인율은 약 50%가 되겠습니다. 물론, 입찰 방식이기 때문에 최고 입찰자에게 낙찰되며, 현실에서는 20~45% 정도 싸게 구매할 수 있다고 보시는 것이 좋을 것 같아요

 

 

부동산 공매의 특징 2: 직장인도 입찰하기 쉬운 온라인 투찰 시스템

제가 부동산 투자에 관심을 가지면서, 경매가 아닌 공매에 관심을 가지게 된 이유는 두번째 이유, 즉 직장인도 입찰에 참여하기 쉽다는 점입니다.

 

아무래도 1주일안에 입찰자와 낙찰자까 모두 모여야하다 보니 한국자산관리공사(캠코)에서는 온라인 플랫폼을 만들어 운영하고 있구요, 그래서 직장인도 퇴근 후 온라인으로 물건을 확인하고, 주말에 임장간 후, 그 다음주 주중에 퇴근 후 온라인으로 입찰에 참여하여 낙찰까지 받을 수 있는 구조입니다

 

참고로 경매의 경우, 직접 경매 물건이 입찰되는 지방 법원에 참여해야 합니다. 따라서 직장인들 입장에서 낙찰될지 안될지 알 수 없는 상태에서 무턱대고 끊임없이 반차와 연차를 쓰기란 쉽지 않은 상황이구요

인터넷 또는 모바일앱 "온비드"라고 검색하시면 바로 들어가서 조회 & 입찰이 가능하십니다

 

실제로 월급쟁이부자들 등에서 부동산으로 부자가 되었다는 강사님들, 또는 최근 유튜브에서 부동산 투자로 성공한 20~30세대분들 중 많은 분들이 공매를 사용했다고 합니다. 직장인으로써 접근성이 좋다는 것이죠

 

 

결론: 그래도 명도소송은 어려우니 스터디를 많이 하셔야 해요...

오늘 공매에 대해 모든 것을 다루기는 어렵습니다. 공매는 분명히 매력적인 투자방식이지만 또 명도소송을 통해 권리관계를 Clear하게 정리해야하는 번거로움과 Risk가 있습니다

 

일례로 경매 같은 경우, 법원의 인도명령 하 낙찰자는 기존 입주자 또는 집주인으로부터 소유권과 거주권을 보장 받을 수 있지만, 공매의 경우 본인이 직접 명도소송을 걸고, 그래서 합의가 되지 않을 경우 법정싸움까지 불사하면서 내집을 확보해야 하는 상황입니다 (사실 그렇기 때문에 항간에서는 공매 보다는 경매가 더 유명하고, 관련된 학원, 강의물도 많은 상황입니다)

 

하지만, 어려운 만큼 참여자들도 상대적으로 적고, 잘 스터디하면서 리스크 대비 및 관리할 역량이 있다면 충분히 접근해볼 수 있는 투자 방식이라고 생각합니다

 

오늘은 기본적인 개념만 공유 드리고, 추후 하나씩 디테일하게 업로드 드리겠습니다 ^ ^

 

 

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