부동산 투자 방법 - 계약 시 숨은 비용(취득세, 법무사비)을 꼭 계산하자

부동산 계약한지 3주가 되었습니다. 잔금 일정은 아직 여유롭게 남아있지만, 그래도 혹시나 하는 마음에 우리가 진짜 잔금을 치를 수 있을 정도로 현금 관점에서 여유있는지 여러번 체크하게 되더군요

 

그 과정에서 계산을 잘못한 부분도 있고, 그래서 현금이 부족한 부분도 있습니다. 다행히 잔금을 못치르거나, 추가 대출을 받을 정도는 아니지만 조금은 빠듯하게 남은기간 절약하면서 살면 충분히 충당될 규모입니다

 

오늘은 이러한 저희 부부의 Lessons learned(?)를 고려하여, 부동산 매입 가격 외에도, 취득세, 중개사비, 법무사 비용 등 숨은 비용을 공유 드리고자 합니다

 

목차

숨은 비용은 어떤 것들이 있어?

비용절감 노하우: 법무사 비용, 눈탱이 맞지 맙시다

비용절감 노하우: 6월 지나서 잔금을 치뤄야 재산세/종부세 절감이 가능합니다

결론: 집값 외, 2~3천만원 정도의 여유 자금은 가지고 구매하시길 권고 드립니다

 

 

 

숨은 비용은 어떤 것들이 있어?

주택을 구매할 때 통상 집값만 고려하시는 분들이 많은데, 실제 실거주를 목표로하고, 그 과정에서 발생되는 다양한 비용까지 포함하여 현금이 준비되어야, 문제 없이 잔금을 치를 수 있을 것 같습니다

 

아래는 저희 부부가 주택을 구매하기 전 계산했던 비용들입니다 (계약 후 깨달은 추가 비용 포함)

• 취득세 / 지방교육세 = 주택 취득 가격의 1~3% (생애최초 구매 시, 세금 200만원 절감)
• 부동산 중개료 = 주택 취득 가격의 0.4%
• 이사비 / 이삿짐 보관비 = 저희 부부의 경우, 약 110~300만원 수준
• 각종 에어컨, 통신 설치비 = 에어컨 가격 + 설치비 10~20만원 수준
• 인테리어비 (도배/장판 등) = 도배 같은 경우 84m2 기준 약 140만원, 장판의 경우 약 60만원
• 법무사 비용 = 취득세 지불 및 등기 등록을 위한 약 40만원 수준
• 이사 청소 비용 = 약 10~20만원

 

그리고, 저희 부부 기준 8억원 초반대 아파트 구매 시, 소요되는 비용은 아래와 같습니다 (예시)

• 취득세 / 지방교육세 = 약 2,100만원
• 부동산 중개료 = 약 330만원
• 이사비 / 이삿짐 보관비 = 약 200만원 (이삿짐 보관비 1일당 1.2만원 포함)
• 각종 에어컨, 통신 설치비 = 약 150만원 (설치비 포함)
• 인테리어비 (도배/장판 등) = 약 200만원 (도배, 장판 기준)
• 법무사 비용 = 약 40만원
• 이사 청소 비용 = 약 10만원

 

저희 부부 기준, 8억 초반대 주택 구매 및 이사까지 포함한 숨은 비용을 계산해보면 약 3,000만원 정도 추가 비용이 소요됩니다. 결국 집값이 8억원 이라고 치고, 생애최초 대출 6억원을 고려했을 때 필요한 자본금은 2억원이 되겠지만, 실제 취득세 + 각종 이사 비용까지 고려한다면 필요한 자본금은 2.3억원이 된다는 뜻입니다

 

참고로 취득세, 부동산 중개수수료 등은 네이버에서 계산기 기능을 지원하기 때문에, 적극 활용하시길 권고 드립니다 ^ ^;;

출처: 네이버

 

 

 

비용절감 노하우: 법무사 비용, 눈탱이 맞지 맙시다

취득세야 어쩔 수 없지만, 등기와 취득세 납부를 위해 활용하는 법무사 비용은 절감할 수 있을 것 같습니다. 통상 법무사 소개 없이 비용을 문의하게 되면 약 80만원~많게는 100만원까지 요청하는 경우도 있지만, (1) 부동산 중개사에 아는 법무사를 소개받거나, (2) 여러 법무사를 비교하면서 찾다보면 35~40만원 수준으로도 법무사를 이용할  수 있습니다

 

저희 부부의 경우, 부동산 계약 때 이용했던 중개사를 통해 소개받았고, 약 40만원 수준으로 법무사 비용을 확정받았습니다

 

 

 

비용절감 노하우: 6월 지나서 잔금을 치뤄야 재산세/종부세 절감이 가능합니다

두번째 비용절감 가능한 영역은 재산세/종부세입니다. 물론 집값에 따라 종부세의 경우 면제가 되는 경우도 있지만, 문제는 재산세만 낸다 할지라도 몇십만원 이상의 세금이 부과되기 때문에 고려해야할 비용이 되겠습니다

출처: KB스타뱅킹

 

특히 재산세의 경우, 공시가격을 과세표준으로 삼고, 거기서 공정시장가액 비율(43%~60%)를 곱하여 계산하고, 거기서 세율을 곱하여 (0.05%~0.4%) 계산하게 됩니다

출처: KB스타뱅킹

 

일례로 저희 부부의 경우, 취득금액은 8억원 초반대이지만, 국토교통부에 공시된 공정가액은 약 5억원대이고, 여기에 1세대 1주택 등을 고려하면 재산세는 약 40만원 이하의 세금이 부과됩니다

 

그리고, 제일 중요한 것은 주택을 언제 보유하고 있느냐에 따라, 세급을 납부하는 주체가 달라지게 됩니다. 예를 들어 재산세는 6월 1일 기준으로 재산을 보유한 사람이 재산세를 납부해야하는데요, 저희 부부의 경우 잔금일이자 입주일이 5월 말이기 때문에, 6월 1일 기준 재산세를 저희가 납부하게 되었습니다 (ㅜㅜ...)

출처: KB스타뱅킹

 

 

결론: 집값 외, 2~3천만원 정도의 여유 자금은 가지고 구매하시길 권고 드립니다

집값에 따라 다르지만, 서울에서 아파트를 구매하신다면 적어도 2,000만원~3,000만원의 여유자금은 추가적으로 고려하셔서 계약하시는 것이 필요해 보입니다.

 

단순하게 집값만 계산하여 필요자금 계산하다보면, 나중에 잔금 치를 때에 곤란한 상황이 발생할 수도 있고, 그렇다고 급하게 대출받는 것은 결국 신용등급의 하락, 그에 따른 이자 부담 증가와도 직결될 수 있기 때문이죠

 

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