부동산 투자 방법 - LTV, DTI, DSR 의 뜻과 규제 정리

지난주 내집마련을 위한 첫 아파트 계약 이후, 저희 부부는 "Next 투자는 어떻게 해야할까?"라는 방향으로 고민이 확장되었습니다

 

그런 관점에서 두번째, 세번째 집은 경매/공매를 통해 투자차익 목적으로 집을 구했으면 하고, 그러다 보면 자연스레 과연 내가 추가 대출을 받을 수 있을까?라는 질문을 하게 되더군요

 

주담대 대출한도의 결정요인은 개인신용도도 있겠지만, 주택담보대출 자체가 정부의 규제를 받는다는 점에서, 금융권에서 규제하고 있는 3가지 결정요인: LTV, DTI, DSR에 대해 이해할 필요가 있겠습니다

 

 

목차

LTV (집값 대비 나는 얼마나 빌릴 수 있는가?)

DTI = 소득 대비 얼마나 잘 갚을 수 있는가?

DSR = 그래서 모든 대출 고려 시 소득 대비 얼마까지 받을 수 있는가? (상한선은?)

대출이 많지 않으시다면 LTV - DTI - DSR 순서로 검토하시면 됩니다

 

 

LTV (집값 대비 나는 얼마나 빌릴 수 있는가?)

LTV는 한마디로 내가 사는 집의 가치 대비 얼마나 대출을 빌릴 수 있는가?가 되겠습니다. 예를 들어 집값이 10억이라고 한다면, 그 중 7억을 대출로 마련한다면 LTV 비율은 70%가 되겠습니다

출처: KB Think

다만 비규제지역의 경우 최대 70%까지 대출을 받을 수 있고, 규제지역의 경우 40~60%의 비중 내에서만 대출이 가능합니다. 다만 예외적으로 생애최초 내집마련을 할 경우에는 80%까지 대출을 받을 수 있는 예외가 있습니다 (단, 대출 한도는 6억원으로 규정)

 

 

DTI = 소득 대비 얼마나 잘 갚을 수 있는가?

DTI는 소득 대비 부채가 얼마나 되는지, 그래서 상환역량이 있는지를 보는 지표입니다. 1년간 갚아야할 주택담보대출의 상환금액(원금 + 이자)와 기타 부채를 모두 더한 원리금 상환액에 연 소득을 나누어 비중을 구합니다

출처: KB Think

예를 들어 연 상환금액이 2천만원이고, 연 소득이 5천만원이라면 DTI 비율은 40%가 되겠습니다

규제 관점에서는 지역마다 DTI 적용 비율이 다른데, 투기/투기과열지구(서울 강남, 송파, 서초, 용산 등)는 40%가 적용되며, 조정대상 지역은 50%, 그 외 지역은 60%가 적용됩니다. 다만 생애최초구입자 등은 지역 관계없이 60% 이내로 대출을 받을 수 있게 됩니다

 

 

DSR = 그래서 모든 대출 고려 시 소득 대비 얼마까지 받을 수 있는가? (상한선은?)

마지막 DSR은 DTI 대비 모든 대출의 연 상환액을 더하여 최종적으로 얼마까지 받을 수 있는지를 알아보는 지표로써 활용됩니다. DSR에서는 주담대 뿐만 아니라 학자금 대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 모든 대출부담들이 더해지면서 보다 강력하게 주담대를 규제하는 지표라 보시면 됩니다

출처: KB Think

특히, DSR은 최근 정부의 주담대 규제로 인해 가산금리까지 적용된 스트레스 DSR까지 확산되고 있으니, DSR이 주담대 대출한도를 결정하는 더욱 중요한 규제라 보시면 되겠습니다

참고로, 모든 대출은 DSR 기준 40% 이내에서 이루어져야 합니다. 예를 들어 한 사람의 연 소득이 5천만원이라면 연 원리금 상환액이 2천만원을 초과할 수 없다는 뜻이 됩니다

그리고, 주택담보대출 시, 2024년 12월부터 스트레스 가산금리가 붙게 되는데 이럴 경우 2천만원이 아닌 1900만원 등 한도는 더욱 줄게 되겠죠 (스트레스 DSR 관련 내용은 아래 글을 참고하시면 되겠습니다)

2024.10.27 - [투자 및 재테크] - 2024년 하반기 스트레스 DSR 운용 방향 (총정리!)

2024년 하반기 스트레스 DSR 운용 방향 (총정리!)

 

 

대출이 많지 않으시다면 LTV - DTI - DSR 순서로 검토하시면 됩니다

요즘 부동산 경기가 하락세로 전환될 기대가 커짐에 따라, 내집마련을 위해 이런 저런 대출 조건도 알아보시고, 시뮬레이션도 많이들 하실 것 같습니다

저 같은 신혼부부 또는 2030 직장인분들은 대출도 많지 않고, 모아둔 자본이 크지 않다는 관점에서는 결국 내집마련에 핵심은 대출을 얼마나 많이 받을 수 있는가?가 되겠습니다

그런 관점에서 가장 중요한 것은 LTV가 될 것 같습니다. 예를 들어 서울에서 구축 아파트를 사려면(84m2 기준) 못해도 8억 이상은 있어야 할텐데, LTV 비율이 80%냐 70%냐에 따라 대출 한도가 5.6억~6.4억으로 많이 차이가 나게 되거든요. 이에 따라 가지고 있어야할 종잣돈의 규모도 2.6억~3.4억으로 편차도 커지게 됩니다

참고로 앞서 말씀 드렸듯 생애최초구매자의 경우 LTV 비율을 80%(단, 대출한도 6억)까지 받을 수 있기 때문에, 최초 구매에 따른 혜택을 잘 활용하시는 것 또한 상당히 중요할 것 같습니다

 

 

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