부동산 투자 방법 - 내집마련 후기 (인생 첫 부동산 매매 계약!)

출처: 뉴스웨이

지난 주 금요일(25년 2월 7일), 드디어 저희 부부가 살 집을 계약하게 되었습니다. 집주인 분과 만나서 계약서도 작성하고, 계약금도 치루었습니다

 

오늘은 부동산 투자 또는 내집마련을 고민하고 계시는 분들을 위해, 저희 부부가 내집마련을 위해 어떤 노력들을 했는지, 돈은 또 어떻게 모았으며, 얼마나 시간이 걸렸는지 등을 공유드리고자 합니다 (이후에도 목표설정, 부동산 단지 조사, 임장, 계약 등 Process 단계별로 하나씩 상세히 글을 올릴 예정입니다 ^ ^)

 

 

 

목차

어떤 위치의, 어떤 집을, 어떤 가격대로 산거야?

돈은 어떻게 모았어?, 신혼부부가 서울에 집을 사기가 상당히 어려울텐데...

부동산 투자를 결심했을때부터 계약까지 얼마나 시간이 걸렸어?

처음하는 계약이라 고민이 많이 됬을 것 같은데, 어떻게 결정을하게 된거야?

 

 

 

어떤 위치의, 어떤 집을, 어떤 가격대로 산거야?

결론부터 말씀 드리자면 성북구에 있는, 34평짜리(84m2) 구축 아파트를, 8억원 초반대로 계약하였습니다 (1,000세대 이상의 대단지 아파트입니다)

 

저희 부부의 부동산 투자의 1순위 목적은 투자이고, 2순위는 실거주였습니다. 그러다 보니, 강남, 용산과 비교적 먼 위치임에도 불구하고, 예산 내 구매할 수 있으면서도, 투자가치가 있을만한 집으로 고민하다보니 성북구 지역을 택하게 되었습니다 (참고로 저희가 구매한 아파트는 성북구 중에서도 강북구와 인접한 지역에 있는 쪽이라, 도심과의 거리는 생각보다 더 먼 상황입니다)

 

참고로 처음 부동산 단지 조사 때 직장과 인접한 마포, 용산, 영등포 등 지역의 집을 구하길 원했지만, 조사 좀 해보신분들은 아실꺼에요..., 2호선 라인 안쪽으로 들어오기만 하면 집 값이 무섭게 뛰어오른다는것을요 (제 조사 경험 상, 영등포에 유사 스펙으로 구매한다면 약 11억~14억 사이는 될 것이라 생각됩니다)

 

대신, 저희 부부가 계약한 아파트는 투자 가치가 있다고 판단하였습니다 (물론, 저희가 살 수 있는 예산을 고려했을 때, 검토 가능한 Option 중에서요...). 서울 내 급지로는 강북구(5급지) 보다는 나은 4급지에 속하고, 과거 전고가가 10.5억임을 감안하였을 때, 사실상 8억원에 근접한 가격으로 구매했기 때문에 "예산 내에서 투자가지 + 실거주 효용이 제일 괜찮은 아파트"라 판단하였습니다

저희가 산 아파트 단지의 거래가 추이입니다. 맨 위 파란색 곡선이 실거래가 추이입니다 (34평 기준)

 

 

 

돈은 어떻게 모았어?, 신혼부부가 서울에 집을 사기가 상당히 어려울텐데...

요약하자면 결혼 시 바로 집을 사지 않고, 2년반 동안 종잣돈(약 2.3억)을 모았고, 생애최초 부동산 대출(한도 6억)까지 고려하였을 때 약 8억 정도의 예산이 마련될 수 있었습니다

 

종잣돈 관점에서는 저희 부부는 22년에 결혼한 이후 그 동안은 정말 저렴한 전세 빌라(2억원대 10평 미만)에 살면서 돈을 착실히 모았습니다. 전세 계약 때에도 대출을 최소화해서, 정부 지원 대출을 받다 보니 대출 이자도 최소화되었구요, 매년 나오는 연말정산 세금 환급, 매년 회사에서 나오는 성과급, 맞벌이로 인한 매달 들어오는 월급 등을 모으다 보니, 최소 현금으로 월 평균 500만원 이상은 축적되는 구조를 만들었다 보시면 됩니다

 

정리하자면 결혼 초에는 부부합산 종잣돈이(다 전세자금으로 넣음) 1.3억원이었는데, 결혼 이후 2년반 동안 약 1억원의 현금을 더 모아서 총 2.3억 원 정도의 종잣돈을 마련하였습니다

 

그 외에는 대출이 되겠는데요, 생애최초 부동산 구매 시, LTV가 80% + 최대 한도 6억원이 나오기 때문에(계약 전 은행에서 신용평가까지 받고 나온 결과), 종잣돈까지 합하면 총 8.3억 정도의 예산을 마련하였습니다 (컨설팅 특성상 연봉 수준이 높고, 그러다보니 DSR도 잘 나왔네요 ^ ^;;)

오른쪽 차트를 보시면 연 소득 9천만원이 된다면 대출 한도는 6억원 최대로 받을 수 있습니다 (참고: 생애최초 주담대 대출한도는 6억 원), 출처: 국민일보

 

 

 

부동산 투자를 결심했을때부터 계약까지 얼마나 시간이 걸렸어?

부동산 투자에 대한 결심은 진작에 했지만, 부동산에 대해 공부를 시작했을때(작년 9월)부터 시간을 따져본다면 약 6개월만에 부동산 공부 - 조사 & 임장 - 계약 체결까지 이루어졌습니다

 

처음 부동산 공부는 "월급쟁이부자들"에서 내집마련 기초반을 들으면서 study를 했었구요, 1달 정도 소요되었습니다 (작년 9월, 1개월). 특히 월급쟁이부자들에서는 어떤 기준으로 단지들을 조사하고(예를 들어 서울 내 유망 급지들을 우선순위에 따라 총 5급지로 분류해줍니다), 비교하기 애매한 아파트들 중에서 어떤 것을 사는 것이 좋은지 잘 정리해서 알려줍니다(예를 들어 로얄동의 의미, 84m2를 사야하는 이유, 저층과 탑층은 배제해야하는 이유, 전고점과 현재 가격을 보는 노하우, 법무사 비용을 절감할 수 있는 노하우 등등) 

출처: 월급쟁이부자들 ("내집마련 기초반 커리큘럼")

그 이후 작년 10월부터 1월초까지는 본격적으로 "서울 내 투자를 위한 아파트 마련"이라는 목적 하에 100개가 넘는 부동산 단지들을 조사하였구요, 그 중에서도 약 20개 정도 단지에 대해서는 직접 가보기도 하고, 그 중에서도 약 10개 정도는 부동산 사장님께 연락해서 직접 아파트 내부도 살펴보면서 보다 In-depth한 임장을 다녔던 것 같습니다

 

사실 1월이 되어서는 지금 계약한 아파트 외에 유의미한 Option이 없다는 것에 심각한 고민을 하던 시기였습니다. 아무래도 인생 처음 부동산 매매이다보니 "정말 이게 최선일까?"하는 고민도 많았구요, 특히 저희가 유심히 보던(지금 계약한) 아파트가 투자 상품으로써 가치는 있겠지만, 경사가 있어서 실 거주는 어렵다는 고민이 있었습니다, 그래서 1월에 임장을 간 이후로는 별다른 Action 없이 시간이 흐르는 시기였습니다

 

 

 

처음하는 계약이라 고민이 많이 됬을 것 같은데, 어떻게 결정을하게 된거야?

사실 1월부터는 지금 계약한 집 외에 마음에 와닿는, 만족할만한 아파트는 없다는 결론이 이미 있었습니다. 고민이 되던 Point는 경사가 심해서 실제로 살때 힘들겠다 정도였습니다. 그래서 머리로는 이미 "이 집을 사야한다"라고 정해져있었지만, 실제 거주할 생각을 하니 마음으로는 "정말 이게 최선일까?"라는 고민을 1달 정도 했던 것 같아요

 

그래서 와이프는 와이프대로 직접 아파트 단지에 방문해서 저희가 사려는 물건까지 걸어가보기도 하고(예를 들어 아파트 단지 입구부터 2xx동까지 걸어가보기), 괜시리 이미 봤던 주변환경 다시금 걸어다니면서 꼼꼼하게 보기도하고 했었습니다. 그러다 보니 경사는 어쩔 수 없고 1,000만원만 더 저렴하면 고민 없이 계약할 수 있겠다는 결론에 이르렀습니다

 

그러다 중요한 변곡점이 발생합니다. 저와 와이프는 답답한 마음에 부동산 사장님을 찾아뵙고 고민을 털어놓게 되었습니다. (1) 여기 사시는 분들은 도대체 이 높은 경사를 어떻게 극복하며 살아가시는 것이냐?, (2) 집주인분께 양해를 구해서 가격 할인이 가능하겠느냐? 이 두가지 질문을 드리게 되었고, (1)번에 대해서는 마을버스가 자주 다니기 때문에 생각보다 불편하지 않을 것이라는 점, (2)번에 대해서는 결과적으로 호가 대비 1,500만원 더 저렴한 가격을 제시 받았습니다

 

이제 와서 돌이켜보면 집주인분께서 저희가 기대한 1,000만원보다 더 많이 할인을 해주셔서 집을 구매할 수 있게 된 것 같구요, 쇠뿔도 단김에 빼라고 전화로 더 낮은 가격을 제시하셨을 때 바로 부동산에서 뵙고 계약하자고 이야기를 했습니다.

 

그래서 저희 부부의 내집마련 시기를 돌아보면 아래와 같이 요약될 수 있을 것 같아요

• 결혼 3년차 부부가 약 8억 초반대 서울 구축 아파트(34평)를 구매함
• 종잣돈 마련을 위해 3년 동안은 전세 빌라에 입주, 쓰는돈 최소화하며 종잣돈만 착실히 모으기 시작
• 부동산 공부부터 계약까지 총 6개월 걸렸고, 특히 초반 "월급쟁이부자들"에서 공부한 내용이 큰 도움이 되었음 (공부 1개월, 조사 4개월, 마지막 최종후보지 고민 1개월)
• 마지막 최종후보지에서 계약까지 고민이 참 많았는데, 답답한 것이 있다면 그냥 부동산 사장님께 찾아뵙고 도움을 요청하자, 그러면 그 분들이 알아서 가격도 깎아주시고 고민도 해결해주 실 수 있다

 

 

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