1억 목돈 굴리기 - 요즘(25년 1월) 집값 좀 떨어졌나요? (임장 내용 공유)

출처: 중앙일보

좀 늦었지만 작년부터 와이프와 함께 내집마련을 위해 이런 저런 스터디를 하고 있습니다. 목표는 올해 상반기 안에 내집마련을 하는 것이구요

 

그 과정에서 사실 작년 4분기부터 유튜브, 기사 등에서 떠돌던 이야기들이 한켠 저를 설레게 했었습니다. 25년에 경제위기 오면서 본격적인 집값 하락이 시작될 것이라는 것이었죠 (집을 보다 싸게 살 수 있을 테니까요)

 

그런데 기사에 나오듯이 서울 아파트값 상승세가 멈춘것은 알겠는데, 진짜로 하락했을까요?, 오늘은 제 나름대로의 생각과 실제 임장을 갔을때에 들려오던 현장의 목소리 중심으로 제가 체감하는 집값 하락 여부에 대해 이야기하고자 합니다

 

 

목차

요즘 아파트 가격은 어떻게 움직이고 있는가?

움직이지 않는 호가, 정체된 거래 수

임장가서 직접 물어보면 조금은 싸게 살 수 있어요

최저점은 아닐지라도 더 싸게 살 수 있는 집은 있습니다

 

 

요즘 아파트 가격은 어떻게 움직이고 있는가?

우선 최근 아파트 가격의 상승세를 볼 필요가 있겠습니다. 가장 대표적으로 들여다보는 수치는 KB의 주간아파트매매지수 인데요, 아래 그림과 같이 전체적으로 상승세가 둔화되었고, 전국 평균으로 보았을 때에는 확실히 매매가격 지수가 떨어진 모습을 확인할 수 있습니다 (22년 1월 10일의 매매가격이 100이라 했을 때, 24년 11월에 89.669 → 25년 1월 20일에 89.391까지 떨어졌네요)

출처: KB국민은행

다만, 저 같은 경우, 서울에 구축 아파트를 사려하기 때문에 서울 지역을 눈여겨 볼 수 밖에 없는데, 사실 서울 지역만 놓고 본다면 아직 가격이 빠졌다고 볼 수는 없을 것 같아요, 24년 11월 서울 평균 매매가격지수는 93.027 → 25년 1월 93.378로 올랐으니까요

 

그렇다면 서울 집값은 여전히 오르고 있는가?, 그건 아닙니다. 강북과 강남을 나눠서 본다면 서울 평균 매매가격지수를 끌어올린 곳은 강남 11개구일 뿐, 강북 지역은 오히려 하락했습니다 (특히 저는 예산을 고려했을 때 강북 지역 중심으로 보고 있고, 그런 관점에서는 나름 호재라 생각 됩니다) 

 

 

움직이지 않는 호가, 정체된 거래 수

그렇다면, 실제 호가도 떨어졌을까요?, 그래서 실제로 더 싸게 살 수 있을까요?, 대답은 "호가는 그대로" 입니다. 특히 거래량 자체가 바닥을 치고 있다는 점을 보았을 때에는, 이제 가격이 꺾였다기 보다는, "꺾이기 이전의 변곡점에 임박했다"는 생각입니다

출처: 스마트 서울뷰

실제 제가 보고 있는 성북구 모 아파트 단지의 호가는 작년 11월부터, 올해 1월까지 그대로였구요, 거래량도 얼어붙은 것을 보면, 적어도 제가 보고 있는 아파트 단지의 매도자들은 "더는 대출 부담을 지기 어려운 영끌족은 이미 처분하였고, 버틸 수 있는 여력이 있는 매도자들만 남았다"고 보여집니다

 

특히, 최근 탄핵 정국으로 인해 부동산 정책이 올스탑된 점, 미국 연준은 금리를 내렸지만 우리나라는 기준금리를 동결했다는 점에서 매수자 입장에서도 "관망 태세"로 돌입한 것 같고, 매도자 역시 중장기적으로 집값을 끌어올릴 여지가 많은데 급하게 팔지 않으면서, 거래 심리가 꽁꽁 얼어붙었다고 보고 있습니다

 

 

임장가서 직접 물어보면 조금은 싸게 살 수 있어요

그렇다면 지표상으로는 가격이 떨어지고 있는데, 왜 하필 내가 보는 아파트는 호가가 그대로일까요?, 최근 여러차례 임장을 다니면서 느낀 바로는, 호가는 그대로이지만, 실제 오프라인으로, 대면으로 부동산 사장님과 이야기를 나누다 보면 종종 매매가 할인이 가능함을 느낍니다. 그래서 인터넷 포털(네이버부동산)에서 보는 호가는 그대로일지라도, 실제 계약에 임박해서는 조금이라도 더 싸게 살 수 있는 여지가 있는 것 같아요

 

저 또한 집을 처음 사보는지라 이런 경우가 흔한지는 모르겠지만, 경험상 10개 집을 돌아다니다 보면 그 중 7~8개 집은 1,000만원 정도 네고할 수 있는 수준이고, 7~8개 집 중에서도 2~3개는 많게는 2,000~3,000만원까지 네고도 가능한 것 같습니다

 

그 이유를 살펴보면 실제로 매도자들은 대부분이 18년 이전에 집을 구매하신 분들이고(그리고 지금 현재 시세로 판다면 이득도 많이 보시겠죠), 이분들도 앞으로 주택가격 상승기에 발맞춰 더 좋은 집으로 갈아타기/이사 수요가 있기 때문에, 빠르게 처분할 생각을 하시는 것 같습니다. 물론 시기가 잘 맞아 떨어진다면 더 싸게 할인도 가능할 것 같구요

 

 

최저점은 아닐지라도 더 싸게 살 수 있는 집은 있습니다

지금까지의 조사 내용을 정리해보면 아래와 같은 결론을 얻을 수 있습니다

• 서울 집값은 안떨어진다 하더라도, 지역별로 나누어보면 강북 지역과 같은 곳은 실제로 떨어지고 있음 (여기서 성북구 등 구단위로 더 좁히면, 더 하락폭이 큰 지역들도 여럿 있습니다)
• 표면적으로는(네이버 부동산) 호가는 그대로이지만, 실제 부동산 사장님과 이야기를 나누어보면 1,000~2,000만원 수준의 할인은 가능해 보임
• 매도인 역시 갈아타기를 엿보고 있다는 관점에서, 시점을 맞추거나 등 협의를 통해 추가 할인도 불가능해보이진 않음 

 

결국 부동산 투자는 얼마나 더 싸게 좋은 집을 사느냐일텐데, 최저점이 아닐지라도, 표면적으로 보여지는 호가 대비 더 싸게 살 수 있는 방법은 있는 것 같고, 최저점 기다리며 더 비싸게 사느니, 지금부터 알아가고 조사하는게 중요해 보입니다

 

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